아파트 매매 계약을 체결할 때, 계약서를 꼼꼼하게 작성하는 것이 중요합니다. 특히, 특약 사항을 어떻게 작성하느냐에 따라 계약의 안정성과 분쟁 발생 가능성이 달라질 수 있습니다.
특약은 매도인과 매수인이 합의한 추가적인 계약 조건으로, 법적으로 효력이 있기 때문에 신중하게 작성해야 합니다.
이번 글에서는 아파트 매매 계약 시 반드시 포함해야 할 특약 사항 10가지를 정리해 보겠습니다. ✍️📜
1. 등기부등본 & 권리변동 사항 확인 특약
✅ 예시 특약 문구
"본 계약 체결일 기준으로 해당 부동산의 등기부등본에 기재된 권리관계(근저당, 가압류 등)에 변동 사항이 없으며, 계약 체결 이후 새로운 권리 설정이 발생할 경우 매도인이 책임지고 이를 말소한다."
🔹 필요한 이유:
- 등기부등본을 확인해 근저당, 가압류, 가처분 등의 권리관계가 변경되지 않도록 방지
- 계약 이후 새로운 권리 설정(담보 대출 등)으로 인한 피해 예방
💡 등기부등본은 계약 체결 전 & 잔금 지급 전 반드시 재확인하는 것이 중요합니다.
2. 중도금 및 잔금 지급 기한 미준수 시 계약 해제 특약
✅ 예시 특약 문구
"매도인(또는 매수인)이 정해진 날짜에 중도금 또는 잔금을 지급하지 않을 경우, 상대방은 계약을 해제할 수 있으며, 계약금의 반환(또는 몰수)이 이루어진다."
🔹 필요한 이유:
- 계약 당사자가 중도금 또는 잔금을 기한 내 지급하지 않을 경우 계약 이행을 강제하기 위해
- 매수인 또는 매도인의 계약 불이행 시 책임을 명확히 하기 위해
💡 계약서에는 "중도금 지급 기한"과 "잔금 지급 기한"을 명확하게 명시해야 합니다.
3. 하자 발생 시 매도인 책임 특약
✅ 예시 특약 문구
"본 계약 체결일 기준으로 해당 부동산의 구조적 하자(누수, 결로, 곰팡이, 배관 누수, 전기 설비 문제 등)가 발견될 경우, 매도인은 이를 사전에 매수인에게 고지해야 하며, 잔금 지급 전까지 발생한 하자에 대한 수리 비용은 매도인이 부담한다."
🔹 필요한 이유:
- 계약 이후 숨겨진 하자(누수, 균열 등)로 인한 분쟁 방지
- 매도인이 하자 사실을 숨기고 매도할 가능성을 차단
💡 입주 전 반드시 하자 체크를 하고, 문제 발생 시 수리 비용 부담 주체를 특약으로 명시하는 것이 중요합니다.
4. 미납 관리비 & 세금 정산 특약
✅ 예시 특약 문구
"본 계약 체결일 기준으로 해당 부동산에 대한 관리비, 재산세, 전기·수도·가스 요금 등의 체납 금액이 있을 경우, 매도인이 이를 정산하고 잔금 지급 전까지 관련 증빙 서류를 매수인에게 제공한다."
🔹 필요한 이유:
- 계약 후 관리비 체납 또는 세금 미납으로 인한 분쟁 예방
- 입주 후 예상치 못한 추가 비용 발생 방지
💡 잔금 지급 전, 관리사무소에서 관리비 체납 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
5. 위약금 & 계약 해제 조건 특약
✅ 예시 특약 문구
"매도인 또는 매수인이 계약을 임의로 해제할 경우, 계약금은 위약금으로 처리하며, 상대방이 계약을 성실히 이행하지 않을 경우 계약금을 배상해야 한다."
🔹 필요한 이유:
- 계약을 중도 해지할 경우 위약금 배상을 명확히 하기 위해
- 계약 파기 시 손해를 최소화하기 위해
- 계약 해제와 위약금에 관한 명확한 규정을 통해 분쟁을 예방할 수 있습니다.
- 특약을 통해 계약금 몰취 또는 반환 조건과 지연이자 등 배상 범위를 구체적으로 명시해야 합니다.
💡 계약 해제 시 "계약금 반환 조건"을 명확히 하는 것이 중요합니다.
6. 중개수수료 부담 주체 명시 특약
✅ 예시 특약 문구
"본 계약과 관련된 부동산 중개보수(중개수수료)는 매도인과 매수인이 각각 법정 요율에 따라 부담하며, 계약 체결 후 이의를 제기하지 않는다."
🔹 필요한 이유:
- 중개수수료 부담을 명확히 하여 불필요한 분쟁 방지
- 추가적인 금전적 부담을 피하기 위해
💡 지역별 법정 중개수수료 요율을 확인하고, 계약서에 명확히 기재하는 것이 중요합니다.
7. 실거주 목적 계약 시 전세·월세 임차인 관련 특약
✅ 예시 특약 문구
"본 계약의 매수인은 실거주 목적이며, 현재 거주 중인 임차인의 전출이 이루어지지 않을 경우 계약을 해제할 수 있다."
🔹 필요한 이유:
- 전세·월세 세입자가 있을 경우 퇴거 시점을 명확히 하기 위해
- 임차인이 계약 만료 후 퇴거하지 않을 경우 발생하는 문제 방지
💡 전세·월세 계약 만료일을 확인하고, 퇴거 날짜를 명확히 합의하는 것이 중요합니다.
8. 잔금 지급 후 명도일 명시 특약
✅ 예시 특약 문구
"잔금 지급일로부터 △일 이내에 매도인은 부동산을 인도(명도)하며, 이를 어길 경우 매도인은 매수인에게 지체상금으로 하루당 ○○원을 지급한다."
🔹 필요한 이유:
- 잔금 지급 후에도 매도인이 집을 비우지 않는 상황 방지
- 계약 후 빠른 입주를 보장하기 위해
💡 잔금 지급 후 ‘명도 기한’을 구체적으로 정하는 것이 중요합니다.
9. 가전·가구 포함 여부 특약
✅ 예시 특약 문구
"본 계약에 포함되는 시설 및 가전제품(에어컨, 붙박이장, 조명 등)은 계약금 지급 시 명확히 하며, 매도인은 잔금 지급일까지 이를 철거하지 않는다."
🔹 필요한 이유:
- 매매 계약 시 포함된 가전·가구가 잔금 지급 후 사라지는 문제 방지
- 계약 후 시설 철거로 인한 분쟁 예방
💡 포함되는 품목을 계약서에 구체적으로 명시해야 합니다.
10. 대출 미승인 시 계약 해제 특약
✅ 예시 특약 문구
"매수인이 계약금 지급 후 주택담보대출 승인 거절로 인해 잔금 지급이 불가능할 경우, 계약금 일부를 반환받을 수 있으며, 계약을 해제할 수 있다."
🔹 필요한 이유:
- 대출 승인이 나지 않을 경우 계약금을 전액 몰수하는 것을 방지
- 금융권 대출 조건을 충족하지 못할 경우 안전장치 마련
💡 대출 승인이 확정되기 전에 계약을 체결할 경우 반드시 넣어야 할 특약입니다.
📌 특약이 곧 내 돈을 지키는 방법
아파트 매매 계약 시 특약 사항을 꼼꼼히 작성하면 계약 후 발생할 수 있는 리스크를 줄이고, 안전한 거래를 보장할 수 있습니다. 계약서를 작성할 때 반드시 위 특약들을 고려하여 추가하시길 바랍니다! 🏠✨