전세 계약시 계약서 용도 표기 오류 해결 방법

전세 계약을 진행할 때 계약서에 기재된 건물 용도가 건축물대장이나 등기부등본과 다르면 전세대출, 보증보험, 전입신고, 확정일자 등에 문제가 생길 수 있다.

특히, 계약서에 "근린생활시설 및 주택"으로 되어 있지만, 건축물대장과 등기부등본에는 "오피스텔"로 되어 있는 경우라면 주의해야 한다.

이런 상황에서 대출과 보증보험 가입이 가능한지, 전입신고 및 확정일자 신청에 문제가 없는지, 그리고 계약서를 수정해야 하는지에 대해 자세히 알아보자.

1. 계약서 용도 표기와 실제 건축물대장의 차이점이 왜 문제가 될까?

전세대출과 보증보험 가입, 전입신고, 확정일자는 모두 건축물의 용도에 따라 가능 여부가 달라진다.

구분계약서(근린생활시설 및 주택) 건축물대장 및 등기부등본(오피스텔)

계약서와 건축물대장·등기부등본이 일치하지 않으면, 대출 심사 및 보증보험 가입이 어려울 수 있고, 전입신고 및 확정일자 신청이 거절될 수도 있다.

전세대출은 기본적으로 주택으로 인정되는 건물에 대해서만 가능하다.

건축물대장에 '오피스텔'로 되어 있다면
- 오피스텔이지만 **주거용(취사시설 및 욕실이 있는 경우)**으로 사용되면 전세대출이 가능할 수 있다.
- 하지만 계약서에 "근린생활시설"로 표기되어 있으면 은행에서 "주거용이 아니라 상업용"으로 판단하여 대출을 거절할 가능성이 있다.
- 따라서 계약서를 건축물대장과 동일하게 수정하는 것이 안전하다.

은행에서 전세대출을 승인하기 위해서는 다음 조건을 충족해야 한다.

✅ 건축물대장상 주거용 오피스텔
✅ 욕실, 주방 등 주거시설 포함
✅ 실거주 가능 여부 확인
✅ 임차인의 전입신고 가능 여부

계약서상의 용도가 "근린생활시설"로 되어 있으면, 은행에서 이를 비주거용으로 간주해 대출을 거절할 수 있다.

전세보증보험(HUG 또는 SGI 서울보증)은 주택 또는 주거용 오피스텔에 대해서만 가입을 허용한다.

전입신고와 확정일자는 임차인의 권리를 보호하는 중요한 절차다. 하지만 건축물의 용도에 따라 가능 여부가 달라진다.

✅ 건축물대장이 주거용 오피스텔이면 가능
❌ 계약서에 "근린생활시설"로 기재된 경우, 주민센터에서 전입신고를 거부할 가능성 있음

전입신고를 하지 못하면 확정일자도 받을 수 없기 때문에, 계약서 내용을 건축물대장과 일치하게 수정하는 것이 중요하다.

확정일자는 전입신고가 완료된 상태에서 받을 수 있다.

계약서상의 용도가 "근린생활시설"로 되어 있으면 전입신고가 거절될 가능성이 크므로, 계약서 수정이 필수적이다.

✅ 계약서를 수정하는 것이 가장 안전한 방법

계약서상의 용도를 건축물대장과 동일하게 "오피스텔"로 수정하면 전세대출, 보증보험 가입, 전입신고, 확정일자 신청 모두 원활하게 진행할 수 있다.

✅ 계약서 수정 방법

만약 집주인이 계약서 수정을 거부한다면, 대출 심사나 보증보험 가입이 어려울 수 있으므로 계약 체결을 재검토해야 할 수도 있다.

전세대출, 보증보험, 전입신고, 확정일자를 모두 받으려면 건축물대장과 계약서상의 용도가 일치해야 한다.

계약서에 "근린생활시설 및 주택"으로 표기되어 있다면, 은행, 보증보험사, 주민센터에서 이를 비주거용으로 간주할 가능성이 높아 문제가 발생할 수 있다.

따라서 계약서를 "오피스텔(주거용)"로 수정하는 것이 가장 안전한 방법이며, 대출과 보증보험 심사를 통과하고 전입신고 및 확정일자를 문제없이 받을 수 있다.