부동산 투자에서 소액으로 시작할 수 있는 가장 효과적인 방법 중 하나가 바로 경매와 공매입니다.
특히 일반 부동산 매매보다 저렴하게 매입할 수 있어 수익성이 높고, 자본이 적어도 투자 가능하다는 장점이 있습니다.
💡 "부동산 경매와 공매, 어떻게 다를까?"
💡 "2025년 경매·공매 투자로 수익을 내는 방법은?"
이 글에서는 경매와 공매의 차이, 투자 절차, 수익 전략, 주의할 점까지 완벽하게 정리했습니다.
1. 경매와 공매, 차이점.
📌 부동산 경매란?
✅ 법원이 진행하는 강제 매각 절차
✅ 채무자가 대출을 갚지 못할 경우, 담보 부동산을 법원이 경매에 부침
✅ 입찰 경쟁이 많지만, 시세보다 저렴하게 부동산을 매입 가능
📌 부동산 공매란?
✅ 국가(공공기관, LH, 한국자산관리공사 등)가 진행하는 부동산 매각 절차
✅ 세금 체납, 국가 소유 자산 매각 등의 이유로 진행됨
✅ 법원 경매보다 경쟁이 적고 가격이 낮을 가능성이 큼
구분경매공매
| 주관 기관 | 법원 | 한국자산관리공사(캠코), LH, SH 등 |
| 매각 대상 | 담보 잡힌 주택, 상가 등 | 세금 체납·국가 소유 부동산, LH 보유 주택 등 |
| 입찰 방식 | 기일입찰 (정해진 날짜에 경쟁 입찰) | 기간입찰 (입찰 기간 내 자유롭게 참여) |
| 낙찰 확률 | 경쟁 치열함 | 상대적으로 경쟁 낮음 |
| 대출 가능성 | 가능 (낙찰가의 70~80%) | 가능 (매물에 따라 다름) |
| 장점 | 시세 대비 저렴하게 매입 가능 | 경쟁 적고, 일부 매물은 시세보다 훨씬 저렴 |
💡 경매는 법원에서 진행하며, 공매는 국가 및 공공기관이 주관하는 것이 가장 큰 차이점.
2. 경매·공매 투자 절차 (초보자 가이드)
📌 부동산 경매 투자 절차
1️⃣ 경매 물건 검색 (대법원 경매 사이트, 민간 경매 사이트 활용)
2️⃣ 등기부등본 분석 (근저당, 가압류, 유치권 여부 확인)
3️⃣ 현장 조사 (점유자 확인, 실거주 가능 여부 체크)
4️⃣ 입찰가 결정 및 보증금 준비 (입찰가의 10%)
5️⃣ 법원 입찰 참여 (낙찰 여부 결정)
6️⃣ 잔금 납부 및 소유권 이전 (대출 활용 가능)
7️⃣ 임대 수익 또는 매각 후 시세 차익 실현
📌 부동산 공매 투자 절차
1️⃣ 온비드(www.onbid.co.kr) 접속 및 공매 물건 검색
2️⃣ 입찰가 결정 및 보증금 납부 (입찰가의 10%)
3️⃣ 입찰 마감 후 낙찰 여부 확인
4️⃣ 잔금 납부 후 소유권 이전
5️⃣ 운용 방식 결정 (전세·월세 임대 or 시세 차익 매각)
💡 공매는 법원에 직접 가야 하는 경매보다 절차가 간단하며, 온라인(온비드)에서 입찰이 가능함.
3. 2025년 부동산 경매·공매 투자 수익 전략
🔥 ① 시세 차익(갭 투자) 전략
✅ 시세 대비 저렴한 가격으로 매입 후 되팔아 차익 실현
✅ 낙찰 후 바로 매도하는 '단기 투자' 가능
✅ 매도 시 양도소득세·취득세 고려해야 함
💡 추천 대상:
- 재개발·재건축 예정 지역 아파트
- 신도시 개발 호재 지역의 다세대 주택
🔥 ② 전세·월세 임대 투자 전략
✅ 낙찰 후 전세·월세로 임대하여 장기 수익 창출
✅ 월세 수익률 연 6~8% 기대 가능
✅ 임차인 모집이 쉬운 역세권·학교 근처 선호
💡 추천 대상:
- 대학가 근처 원룸, 오피스텔
- 직장인 수요가 높은 역세권 소형 아파트
🔥 ③ 상가·오피스 투자 전략
✅ 공실 리스크를 줄이기 위해 1층 상가 선호
✅ 상가 리모델링 후 임대료 상승효과 기대
✅ 입지에 따라 공실 위험 고려 필요
💡 추천 대상:
- 대형 쇼핑몰 근처 소형 상가
- 주거 밀집 지역의 1층 상가
🔥 ④ 경매·공매 저평가 지역 공략 전략
✅ 시장 트렌드를 분석해 저평가된 지역을 선점
✅ 입찰자가 적은 물건을 찾아 경쟁을 줄이기
✅ 장기 보유 후 시세 상승 기대
💡 추천 지역:
- GTX(광역철도) 예정 지역
- 대형 개발 호재 지역 (삼성동 GBC, 용산 정비창 등)
4. 경매·공매 투자 시 유의할 점 ⚠️
✅ 등기부등본 확인 필수!
- 근저당, 가압류, 유치권이 설정된 물건인지 체크해야 함
✅ 점유 상태 확인 (명도 리스크 대비)
- 기존 거주자가 나가지 않으면 강제집행이 필요할 수도 있음
✅ 초보자는 너무 오래된 건물·공실 위험 높은 물건 피하기
- 유지보수 비용이 많이 들 수 있으므로 신중하게 접근
✅ 낙찰가 결정 시 감정가보다 20~30% 저렴한 가격이 유리
- 경쟁자가 많으면 감정가보다 비싸게 낙찰받을 위험 있음
💡 초보자는 공실 위험이 적고, 등기부등본이 깨끗한 물건부터 투자하는 것이 안전함.
5. 2025년 경매·공매 추천 투자 지역
📌 서울 & 수도권
✅ GTX 개발 예정 지역 (용산, 의정부, 인천 검단, 평택)
✅ 신도시 조성 지역 (위례, 남양주 왕숙, 고양 창릉)
✅ 직장인 수요가 높은 오피스텔 & 소형 아파트
📌 지방 광역시 & 유망 지역
✅ 대전·부산·광주 역세권 근처 원룸 & 오피스텔
✅ 세종시 공무원·직장인 수요 높은 주거용 부동산
✅ 대구, 울산 재개발 지역
💡 2025년에는 금리 인하 가능성이 높아지면서 부동산 시장 회복세가 예상되므로 저평가된 지역을 선점하는 것이 중요.
6. 경매·공매 투자로 적은 돈으로도 부동산 투자가 가능합니다. 🚀
✅ 경매 & 공매는 일반 매매보다 저렴하게 매입 가능
✅ 시세 차익, 임대 수익 등 다양한 투자 전략 활용 가능
✅ 온비드, 법원 경매 사이트에서 물건 검색 & 분석 필수
✅ 초보자는 공실 위험이 적은 안정적인 물건부터 시작하는 것이 좋음
📢 부동산 시장은 언제든지 반등할 가능성이 높기 때문에, 지금부터 경매·공매 투자에 대해 공부하고 시장을 모니터링하는 것이 중요합니다! 🚀